Fonde klar til flere investeringer i rekordhøjt ejendomsmarked

De erhvervsdrivende fonde er allerede mægtige aktører på det danske ejendomsmarked, men nu melder flere sig klar til at øge deres investeringer i ejendomme. Det kan gå ud over det fremtidige afkast, der ender på et par procent, hvis ikke markedet fortsætter med at stige. Men vælger man selektivt, vil afkastet på visse dele af ejendomsmarkedet stige markant i de kommende år, lyder det.

Ret­tel­se: Tal­le­ne for Au­gusti­nus Fon­den i ta­bel­len var be­hæf­tet med fejl. Ar­tik­len er op­da­te­ret med de kor­rek­te tal d. 15.8.2017 kl. 18.

Det la­ve ren­te­ni­veau har gjort det til no­get af en ud­for­dring for de er­hvervs­dri­ven­de fon­de at ska­be et for­nuf­tigt af­kast på de­res enor­me for­mu­er. Ak­tie­in­ve­ste­rin­ger er hi­sto­risk dy­re, og ob­liga­tio­ner gi­ver for ti­den et af­kast på et stort, rundt nul.

Det er og­så en af år­sa­ger­ne til, at he­le den dan­ske pen­sions­bran­che i sam­let flok nu har vendt blik­ket mod al­ter­na­ti­ve in­ve­ste­rin­ger som at le­ge bank for er­hvervsvirk­som­he­der, in­ve­ste­re i grøn ener­gi el­ler di­rek­te i uno­te­re­de virk­som­he­der. Jag­ten på at fin­de et højt af­kast er ble­vet svær, og det får fle­re er­hvervs­dri­ven­de fon­de til at pla­ce­re fle­re pen­ge i ejendomme.

”Vi vil ger­ne øge vo­res in­ve­ste­rin­ger i ejen­dom­me. Hvor vi i dag lig­ger med godt halv­de­len af for­mu­en i ejen­dom­me, er det vo­res am­bi­tion at kom­me op på 60 til 70 pro­cent i lø­bet af de næ­ste fem år. Det kom­mer til at af­hæn­ge af, hvil­ke pro­jek­ter vi får til­budt, for det er rig­tigt, at der er ble­vet læn­ge­re mel­lem snap­se­ne på ejen­doms­in­ve­ste­rin­ger. Til gen­gæld ser vi stort set in­gen ri­si­ko i de næ­ste man­ge år på mar­ke­det for bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me til et af­kast, der tid­li­ge­re har væ­ret op­pe på 7-8 pro­cent år­ligt in­klu­si­ve vær­di­stig­nin­ger på ejen­dom­me­ne,” for­tæl­ler di­rek­tør Hen­rik A. Hol­te­gaard fra KV Fonden.

I KV Fon­den har man net­op købt et gam­melt ple­je­hjem i Hørs­holm, der skal ri­ves ned og om­byg­ges til 29-30 ræk­ke­hu­se, og det er et godt ek­sem­pel på, hvor­dan KV Fon­den ger­ne vil in­ve­ste­re i de kom­men­de år. Ny­byg­ge­ri el­ler for­bed­ring af bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me på de mest po­pu­læ­re be­lig­gen­he­der i og om­kring storbyen.

I Aar­hus Uni­ver­si­tets Forsk­nings­fond vil in­ve­ste­rin­ger­ne i ejen­dom­me bli­ve for­doblet i lø­bet af det næ­ste år.

”Ejen­doms­in­ve­ste­rin­ger er al­tid spæn­den­de. Jord går al­drig af mo­de, som man si­ger. Der er al­tid pris­stig­nin­ger i ejen­dom­me, så læn­ge du har råd til at hol­de dem og ik­ke bli­ver tvun­get til at sæl­ge ud igen på kort sigt. På læn­ge­re sigt vil jeg ik­ke af­vi­se, at vi in­ve­ste­rer end­nu me­re i ejen­dom­me, så læn­ge vi net­op har råd til at hol­de dem. Det er ik­ke vo­res stra­te­gi at in­ve­ste­re i ejen­dom­me på kort sigt i ste­det for at in­ve­ste­re kort­sig­tet i ak­tie­mar­ke­det,” si­ger adm. di­rek­tør Jør­gen Lang fra Aar­hus Uni­ver­si­tets Forsk­nings­fond, der pri­mært in­ve­ste­rer om­kring Aar­hus Uni­ver­si­tet, der og­så ty­pisk fun­ge­rer som le­jer af fon­dens ejendomme.

For­dob­lin­gen af ejen­doms­por­te­følj­en sva­rer til en ek­stra in­ve­ste­ring på over 800 mio. kr. fra Aar­hus Uni­ver­si­tets Forsk­nings­fond, der knyt­ter sig til én kon­kret investering.

I KV Fon­den vil en for­ø­gel­se af ejen­doms­por­te­følj­en fra 50 til 70 pro­cent be­ty­de at ek­stra 150 mio. kr. in­ve­ste­res i ejen­doms­mar­ke­det ud over de godt 300 mio. kr., der al­le­re­de er pla­ce­ret i investeringsejendomme.

Mange milliarder

Der er ta­le om nog­le sto­re ak­tø­rer i mar­ke­det. En kort­læg­ning af ba­re ti af de stør­re erhvervs­drivende fon­de i Dan­mark vi­ser, at de for­sig­tigt sat al­le­re­de har 8,2 mia. kr. pla­ce­ret i investe­rings­­ejendomme ud af en sam­let for­mue på 38,5 mia. kr. Man­ge af dem har ta­get ejen­dom­menes vær­di op til hi­sto­ri­ske købspri­ser og har der­med ik­ke in­dreg­net værdi­stig­ningerne i regn­ska­ber­ne over årene.

Fre­de­riks­berg­Fon­den har i dag næ­sten 70 pro­cent af for­mu­en in­ve­ste­ret i ejen­doms­mar­ke­det sva­ren­de til 273 mio. kr. El­sass Fon­den har med 279 mio. kr. 15 pro­cent af for­mu­en pla­ce­ret i ejen­dom­me. Gen­nem­snit­ligt har de ti er­hvervs­dri­ven­de fon­de over en tred­je­del af for­mu­en pla­ce­ret i ejen­dom­me frem for ak­tier, ob­liga­tio­ner el­ler di­rek­te i er­hvervsvirk­som­he­der, vi­ser Dan­marks Fon­des kortlægning.

På den må­de er ud­vik­lin­gen in­ter­es­sant. Ser man på pen­sions­bran­chen, der og­så le­ver af at for­val­te pen­ge, er an­de­len af for­mu­en pla­ce­ret i ejen­dom­me sjæl­dent me­re end 10 pro­cent. Og li­ge nu er der fle­re i pen­sions­bran­chen, der for­la­der ejen­doms­mar­ke­det, net­op for­di det er ble­vet for dyrt.

Der­for er det på pa­pi­ret ik­ke uden ri­si­ko at in­ve­ste­re i ejen­dom­me net­op nu. I fle­re år har bå­de dan­ske og uden­land­ske in­sti­tu­tio­nel­le in­ve­sto­rer dre­vet pri­ser­ne i vej­ret, og når man kø­ber dyrt, kan det gå ud over afkastet.

Men fra fle­re af fon­de­ne ly­der det, at ejen­dom­me pas­ser ut­ro­ligt godt til lang­sig­te­de inve­sto­rer som fon­de. Ejen­dom­me­ne er in­ve­ste­rin­ger, man selv kan kon­trol­le­re, de gi­ver sta­bi­le ind­tægter og svin­ger ik­ke så me­get i vær­di som ek­sem­pel­vis aktier.

Afkast og risiko

Der­for be­trag­ter fle­re af fon­de­ne ejen­doms­mar­ke­det som me­re in­ter­es­sant end tra­di­tio­nel­le in­ve­ste­rin­ger i ak­tier og ob­liga­tio­ner. Ty­pisk gi­ver ak­tier på lang sigt et af­kast om­kring syv pro­cent. Ob­liga­tio­ner gi­ver 3-4 pro­cent, men er li­ge nu præ­get af den me­get la­ve ren­te. Ejen­doms­mar­ke­det gi­ver to til tre pro­cent, men det er kun på sel­ve drif­ten og før even­tu­el­le vær­di­stig­nin­ger på ejendommene.

I KV Fon­den har man ek­sem­pel­vis haft et langt hø­je­re af­kast på ak­tier end ejen­dom­me i de se­ne­re år, men ri­si­ko­en på ejen­dom­me er så til gen­gæld me­get la­ve­re end ak­tier. Aktie­inve­ste­ringerne gav sid­ste år et af­kast på 28 mio. kr. ud af en for­mue på 323 mio. kr. Det sva­rer til et af­kast på 8,7 pro­cent. Men ejen­dom­me­ne pas­ser al­li­ge­vel bed­re til den ri­si­kopro­fil, besty­rel­sen har ud­stuk­ket. Og det er ik­ke den ene­ste for­del og år­sag til, at di­rek­tør Hen­rik A. Hol­te­gaard vil in­ve­ste­re me­re i ejendomme.

”Ak­tier ta­ger sto­re dyk ind i mel­lem, og det pas­ser ik­ke så godt til os, der og­så skal fo­re­ta­ge ud­de­lin­ger lø­ben­de, og der har vi brug for de sta­bi­le ind­tæg­ter, der fin­des på ejendoms­mar­kedet. Vi ser ik­ke den sto­re ri­si­ko på ejen­doms­mar­ke­det de næ­ste man­ge år, hvor der vil væ­re stor ef­ter­spørgsel på bo­li­g­ud­lej­ning i de om­rå­der, hvor vi in­ve­ste­rer. Der ser vi stor befolk­nings­til­vækst de næ­ste 20 år frem i ti­den,” for­tæl­ler han.

Mar­tin Da­hl fra Fre­de­riks­berg­Fon­den har og­så tjent no­get hø­je­re af­kast på ak­tier end på ejen­dom­me, men fon­den har net­op lagt en ny stra­te­gi for in­ve­ste­rin­ger i ejen­dom­me, der læ­ner sig op ad sam­me for­ud­si­gel­ser. Fon­den kig­ge­de ud i frem­ti­den og vur­de­re­de, hvor man kun­ne op­nå det hø­je­ste af­kast, og man over­ve­je­de om de 70 pro­cent af for­mu­en i ejen­dom­me i ste­det skul­le væ­re 50 pro­cent. Men kon­klu­sio­nen var, at det bed­ste af­kast til ri­si­ko­en var at fin­de på ejendomsmarkedet.

”Frem til 2035 ser vi af­ka­stet sti­ge fra i dag li­ge un­der to pro­cent ale­ne på drif­ten op til fem pro­cent år­ligt til en me­get lil­le ri­si­ko. Vo­res stra­te­gi er, i takt med at folk flyt­ter ud, at reno­vere ejen­dom­me­ne, hvor­ef­ter hus­lej­en kan sæt­tes på mar­keds­vil­kår, og så det er ik­ke svært at le­je ud til hus­le­jer over 10.000 kr. må­ned­ligt på Fre­de­riks­berg. Så en in­ve­ste­ring på 800.000 i renove­ring kan nemt en­de med at ska­be et af­kast på 15 til 17 pro­cent. Men det er og­så klart, at mar­ke­det er ste­get så me­get, at mu­lig­he­der­ne er ble­vet me­re be­græn­se­de,” si­ger han.

Ikke uden risiko

I KV Fon­den pe­ger man og­så på, at det ik­ke er ri­si­kof­rit for er­hvervs­dri­ven­de fon­de at væ­re i ejendomsmarkedet.

”Kom­pe­ten­cer er ut­ro­ligt vig­ti­ge. Du har at gø­re med en me­get kom­pli­ce­ret lov­giv­ning, og du kan hur­tigt få pro­ble­mer, hvis du ik­ke fag­ligt ved, hvor­dan tin­ge­ne hæn­ger sam­men. Det kan bli­ve rig­tigt dyrt, hvis du ik­ke er op­mærk­som på juri­di­ske og le­je­ret­li­ge pro­blem­stil­lin­ger i for­bin­del­se med køb af ejen­dom­me. Over­ser man no­get, kan det øde­læg­ge he­le pro­jek­tet, og jeg bru­ger me­get tid på at drifts­op­ti­me­re vo­res ejen­dom­me, så de gi­ver et hø­je­re af­kast. Så det er ik­ke no­get, man ba­re ka­ster sig ud i. In­di­mel­lem bli­ver vi præ­sen­te­ret for pro­jek­ter, som er de­ci­de­re­de use­ri­ø­se,” si­ger Hen­rik A. Holtegaard.

”Du skal ha­ve for­stand på den del af ejen­doms­mar­ke­det, du vil væ­re i som fond. Vi me­ner jo, at vi har for­ret­nings­mæs­sig ind­sigt i at dri­ve ud­lej­nings­e­jen­dom­me, som vi har gjort i rig­tigt man­ge år med de fi­re ejen­dom­me, vi har på Fre­de­riks­berg,” si­ger Mar­tin Da­hl fra FrederiksbergFonden.

For ejen­dom­me kan og­så ta­ge sto­re fald i vær­di, som det sås un­der fi­nanskri­sen, hvil­ket og­så bli­ver en be­ty­de­lig ri­si­ko for de er­hvervs­dri­ven­de fon­de, når de net­op har så me­get i ejen­dom­me i forvejen.

”Vi så i åre­ne op til fi­nanskri­sen, at mar­ke­det var overop­he­det, og det skyl­des jo at man­ge hand­le­de ejen­dom­me­ne kun­stigt op med hin­an­den og lån­te kraf­tigt til hand­ler­ne. De ak­tø­rer er ik­ke læn­ge­re i mar­ke­det, og vi ser og­så, at der kræ­ves me­re egen­ka­pi­tal fra ban­ker­nes si­de, hvis man vil lå­ne. Det op­le­ver vi selv. Så vi ser in­gen tegn på, at det vil gen­ta­ge sig fo­re­lø­big. Tvær­ti­mod er mar­ke­det for bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me po­si­tivt, så langt vi kan se ud i frem­tiden. Som jeg ser mar­ke­det li­ge nu, er det sta­bilt i 2017 og 2018 – end­da med mulig­heden for min­dre pris­stig­nin­ger,” si­ger Hen­rik A. Hol­te­gaard fra KV Fon­den, men er­ken­der sam­ti­dig, at det nok ik­ke er me­re end tre til fi­re år, man kan si­ge me­get med sikkerhed.

Så er der og­så li­ge ri­si­ko­en om­kring ren­te­ud­vik­lin­gen. Den la­ve ren­te er på den ene si­de en af år­sa­ger­ne til, at ejen­doms­mar­ke­det og al­ter­na­ti­ve in­ve­ste­rin­ger i det he­le ta­get er me­get in­ter­es­san­te li­ge nu. Men på den an­den si­de er den og­så en stor ri­si­ko­fak­tor. Hvis ren­ten igen sti­ger, kan det ska­be ne­ga­ti­ve bøl­ger til ejen­doms­mar­ke­det, hvis folk ik­ke læn­ge­re har råd til be­ta­le af på de­res lån.

Erhvervsdrivende fonde er store aktører på ejendomsmarkedet

Mio. kr., 2016

 Ejen­dom­me til bog­ført vær­diBa­lan­ceEjen­doms­in­ve­ste­rin­ger­nes an­del af ak­ti­ver­neEgen­ka­pi­tal
Au­gusti­nus Fonden2.43419.31613%18.971
Det Obel­ske Familiefond3182.30114%1.894
El­sass Fonden2791.87915%1.862
Fre­de­riks­berg Fonden27340967%362
Fær­ch­fon­den3421.75320%1.487
Gud­b­jörg og Ej­nar Ho­norés fond19090721%865
Knud Høj­gaards Fond6992.63527%2.385
KV Fon­den30363248%563
Aar­hus Uni­ver­si­tets Forskningsfond2.2566.55634%4.861
Aa­se og Ej­nar Da­ni­el­sens fond1.1012.46045%2.444
I alt8.19538.84830%35.694

Vil du læse artiklen?

Med et abon­ne­ment får du fuld ad­gang til fun​dats​.dk.

Det ko­ster at pro­du­ce­re uaf­hæn­gig og dyb­de­bo­ren­de jour­na­li­stisk. Læs me­re om Fun­dats og se pri­ser­ne for at abon­ne­re her.

Abon­nér

Allerede abonnent? Log ind her:

Skribent

Læs mere om

Kategorier:

Tags:

Læs også

Forsiden lige nu

Coronakrise

Serie: Gode Ramme for Gode Donationer